La pandemia, el riesgo climático, y la creciente desigualdad social, están impulsando a los inversores en el sector inmobiliario a pensar en cómo sus carteras de activos pueden responder a los retos relacionados con la sostenibilidad ambiental de los edificios.

Esta presión está llevando a los gestores de estos edificios a incorporar medidas en cada etapa del ciclo de vida de sus inmuebles, desde la diligencia debida hasta las adquisiciones y los arrendamientos.

Una primera tendencia detectada entre los propietarios y operadores es el ahorro de energía y el compromiso con la neutralidad en carbono, es decir, el tratar de impulsar cambios positivos ambientales significativos con arrendamientos y tecnología más verdes. Por ejemplo, cada vez se pide más que se hagan adaptaciones y rehabilitaciones de los edificios con el objetivo de reducir su huella de carbono.

La segunda tendencia detectada es la consideración de los aspectos de salud y el bienestar en las decisiones de diseño y el funcionamiento de los edificios. Los ocupantes y arrendatarios hacen más hincapié en particular en la calidad del aire interior, en los sistemas de ventilación y otras características ambientales interiores para mejorar el confort de los empleados de las empresas arrendatarias, y por tanto atraen una mayor demanda a largo plazo.

Una tercera tendencia es que se amplía la diferencia entre un alquiler verde gracias a la rehabilitación energética y el descuento por el arrendamiento marrón, donde no se hace esa rehabilitación.

La rehabilitación o reforma con criterios de ahorro y eficiencia energéticas y de emisiones aprovecha que los materiales de construcción ecológicos están más disponibles y son viables económicamente.

Con los procedimientos actuales de valoración de estos activos, se empiezan a aplicar tasas de ‘descuento marrón’ a los bienes raíces que no se vuelvan más ecológicos.

Esta tendencia se ha constatado entre los Managers de Sostenibilidad de las grandes inmobiliarias, como JLL, CBRE y C&W que han participado en la Cumbre Mundial del Clima de Glasgow (COP26), quienes opinan en la prensa que en los próximos años veremos más ejemplos de ‘descuento marrón’ y que éste es significativamente más grande que una ‘prima ecológica´ para aquellos edificios que se hayan hecho más sostenibles.

Esta presión está llegando primero a Europa y al Reino Unido. Se menciona un caso donde en el año 2020 un edificio en el Reino Unido se valoró en un cierto nivel, y luego en 2021 cuando se tuvieron en cuenta los costos de transición al cero neto en carbono, el precio se redujo en un 30%. Esto se comparó después con el aumento general en el valor del edificio gracias al valor añadido neto cero en carbono del 5% al ​​12%, lo que se conoce como `prima ecológica´.

 

Sobre las emisiones de CO2 de los edificios

Las emisiones de CO2 (o la huella de carbono) de los edificios generalmente se dividen en dos bloques: primero, las emisiones de CO2 asociadas a las actividades de proyecto y constructivas en sí mismas (mano de obra y maquinaria); y segundo, la huella de carbono de las materias primas y elementos utilizados para crear el edificio, más las emisiones de las actividades de operación y el equipamiento ya existente, en funcionamiento y dando servicio a los inquilinos o la propiedad. Este segundo bloque de la huella de carbono incluye además las fuentes de energía de los suministros en el interior y la gestión y valorización de los residuos.

 

Sobre las diferencias entre distintas regiones en el mundo

En el hemisferio norte, el desafío será en gran medida el modernizar los edificios existentes para hacerlos netos cero en carbono, pues se estima que el 80% de los edificios sigan existiendo en 2050 en estas regiones del norte. En términos financieros y de valoración de estos activos, se puede decir que el riesgo es mucho mayor que la oportunidad que estas regiones. El reto de los managers del realestate en el norte es el crear activos realmente resistentes a largo plazo. Si no se invierte en transición al cero neto en carbono, el valor comenzará a disminuir.

Se viene constatando una demanda de gestión más sostenible por parte de los inquilinos de estos edificios, entre ellos las grandes empresas y corporaciones, quienes ahora tienen objetivos de Neutralidad en Carbono o Balance Cero Neto de sus Accionistas y Consumidores.

 

Sobre el papel de las entidades financieras y de seguros ante esta tendencia

Esta tendencia económica tendrá sus efectos en el mundo financieros, en la forma en que los bancos otorgan préstamos a los promotores inmobiliarios y a las entidades que tasan, valoran y aseguran estos edificios. Durante la presentación de la Financial Alliance for Net Zero en la Cumbre del Clima de Glasgow en Noviembre de 2021, se señaló que los bancos buscarán cada vez más planes de transición ecológica concretos y creíbles de los activos inmobiliarios cuando se decidan por dónde y cómo prestar. Aquí es donde parece probable que se mantenga la tasa de descuento “marrón» y se aplique a los beneficios financieros previstos.

 

Cómo calcular las emisiones de CO2

El Observatorio 2030 del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y ClimateTrade han desarrollado una calculadora para permitir a las empresas del sector de la construcción medir su huella de carbono. Este es el primer paso para que el sector de la construcción consiga alcanzar la neutralidad climática.

La aplicación es el resultado del acuerdo suscrito entre el CSCAE y ClimateTrade para desarrollar iniciativas digitales conjuntas contra el cambio climático y para la consecución de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de la Agenda 2030 de la ONU. La calculadora gratuita ya está al servicio de los casi 200 miembros del Observatorio 2030 del CSCAE, para que puedan cuantificar las emisiones que generan a la atmósfera y compensarlas a través de proyectos medioambientales en España y en todo el planeta.

 

Gestión y contabilidad digital de las emisiones CO2 con las soluciones de ClimateTrade

Con el fin de facilitar a las compañías de todo los tamaños el ofrecer a sus clientes un servicio de compensación de carbono transparente y rastreable, ClimateTrade ha desarrollado una solución digital tipo Widget. El Widget es fácil y rápido de integrar, lo que lo hace particularmente apropiado para pequeñas y medianas empresas u organizaciones con recursos tecnológicos limitados. Con esta nueva funcionalidad, ClimateTrade extiende sus servicios de compensación de carbono al mundo de las PYMES, reconociendo que toda empresa, sin importar su tamaño, tiene un papel que desempeñar para lograr un mundo con cero emisiones netas.

En el caso de las las grandes empresas y multinacionales contaminantes, pueden reducir su huella de carbono del Alcance Tres, por ejemplo, implicando a sus proveedores, y disponen de avanzadas herramientas digitales, como es el caso de la API de ClimateTrade: una Application Programming  Interface (API) customizada para cada sector que permite gestionar y contabilizar las emisiones de los integrantes de la cadena de suministro y sus compensaciones. 

Gracias a la tecnología descentralizada de blockchain, se genera consenso y reglas claras entre proveedores y se puede contar con un dashboard de control qué permita animar a los proveedores a ser carbono neutral mediante offsets online. En el marketplace de ClimateTrade los integrantes de la supply chain pueden compensar el alcance uno a través de los derechos de emisión EUAs, y en el caso del alcance dos con certificados de origen energía renovable o IRECs.

 

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Artículo redactado por Francisco Martín, Head of Engineering and International Key Accounts Manager.